Le rendement locatif est le premier indicateur a maitriser pour tout investisseur immobilier. Il existe trois niveaux de calcul, chacun plus precis que le precedent.
1. Le rendement brut
C'est le calcul le plus simple. Il donne une premiere estimation rapide :
Rendement brut = (Loyer annuel / Prix d'achat) x 100Exemple concret : A Saint-Etienne, un appartement achete 1 227 €/m² avec un loyer moyen de 9,88 €/m² :
- Pour un 40 m² : prix d'achat = 49 080 €, loyer mensuel = 395 €
- Loyer annuel = 4 740 €
- Rendement brut = 9,67%
A Paris, le meme calcul donne environ 3,2%. L'ecart est considerable.
2. Le rendement net (avant impots)
On deduit les charges non recuperables :
Rendement net = ((Loyer annuel - Charges) / (Prix + Frais de notaire + Travaux)) x 100Les charges a deduire :
- Taxe fonciere : variable selon la commune (de 500 € a 2 000 €/an pour un T2)
- Charges de copropriete non recuperables : environ 20-30% des charges totales
- Assurance PNO (Proprietaire Non Occupant) : 100-200 €/an
- Vacance locative : prevoir 1 mois/an dans les villes a forte vacance
- Frais de gestion : 6-8% du loyer si agence
Regle pratique : le rendement net est generalement 25 a 35% inferieur au rendement brut. Un rendement brut de 9,67% a Saint-Etienne donne un net d'environ 6,5-7%.
3. Le rendement net-net (apres impots)
C'est le vrai rendement — ce qui reste dans votre poche :
Rendement net-net = ((Loyer - Charges - Impots) / Investissement total) x 100L'imposition depend du regime fiscal choisi (voir notre comparatif LMNP vs Nu vs SCI IS) :
- LMNP micro-BIC : abattement 50% → imposition sur la moitie des loyers
- Location nue micro-foncier : abattement 30% seulement
- SCI a l'IS : amortissement du bien + deduction des charges → souvent 0 € d'impot les premieres annees
Les seuils a retenir
| Rendement brut | Interpretation | Exemples de villes (2024-2025) |
|---|---|---|
| > 8% | Tres attractif | Saint-Etienne (9,67%), Montlucon (14,14%), Montbeliard (13,37%) |
| 5-8% | Bon | Toulon (6,49%), Reims (5,97%), Montpellier (5,60%) |
| 3-5% | Correct | Bordeaux (4,48%), Rennes (4,91%), Lille (5,00%) |
| < 3% | Faible | Paris (~3,2%), Biarritz (2,70%), Arcachon (2,60%) |
Attention aux pieges du rendement eleve
Un rendement brut de 20% comme a Sin-le-Noble (585 €/m², 11,27 €/m² de loyer) doit etre analyse avec prudence :
- Chomage eleve : 20,6% a Sin-le-Noble → risque de vacance locative
- Liquidite faible : prix tres bas = difficulte a revendre
- Degradation du bien : quartiers en difficulte = entretien plus couteux
C'est pourquoi chez Rendly, nous utilisons un score composite qui equilibre le rendement avec la securite, la demographie et la demande etudiante.
Notre recommandation
Pour un premier investissement, visez un rendement brut entre 6% et 10% dans une ville avec un taux de chomage inferieur a 15% et une presence etudiante. Les villes comme Toulon (6,49%), Reims (5,97%) ou Saint-Etienne (9,67%) offrent un bon equilibre rendement/securite.