Notre analyse repose sur les donnees DVF 2024 (Demandes de Valeurs Foncieres), la Carte des loyers 2025 du Ministere de l'Ecologie, et les donnees demographiques INSEE 2024. Toutes les donnees sont publiques et verifiables.
Top 10 des rendements bruts les plus eleves
Attention : un rendement eleve ne signifie pas automatiquement un bon investissement. Le contexte economique local est determinant.
| # | Ville | Departement | Prix /m² | Loyer /m² | Rendement brut | Chomage |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Sin-le-Noble | Nord | 585 € | 11,27 € | 23,13% | 20,6% |
| 2 | Jeumont | Nord | 655 € | 10,92 € | 20,01% | 27,0% |
| 3 | Mericourt | Pas-de-Calais | 886 € | 11,38 € | 15,42% | 19,2% |
| 4 | Saint-Etienne-du-Rouvray | Seine-Maritime | 986 € | 11,97 € | 14,57% | 20,9% |
| 5 | Montlucon | Allier | 752 € | 8,86 € | 14,14% | 18,2% |
| 6 | Chalette-sur-Loing | Loiret | 1 107 € | 12,87 € | 13,95% | 23,2% |
| 7 | Chenove | Cote-d'Or | 1 132 € | 13,10 € | 13,89% | 18,0% |
| 8 | Montbeliard | Doubs | 934 € | 10,41 € | 13,37% | 19,4% |
| 9 | Grande-Synthe | Nord | 1 043 € | 11,57 € | 13,31% | 27,8% |
| 10 | Thiers | Puy-de-Dome | 826 € | 8,97 € | 13,04% | 18,9% |
Constat : les rendements les plus eleves se concentrent dans le Nord, le Pas-de-Calais et les bassins industriels en reconversion. Les prix sont tres bas (< 1 100 €/m²), mais le chomage depasse souvent 20%.
Le vrai classement : rendement + securite
Chez Rendly, nous combinons le rendement avec la securite economique, la demande locative et la dynamique demographique. Voici notre top 10 equilibre :
| # | Ville | Score Rendly | Rendement | Prix /m² |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Sin-le-Noble (Nord) | 67/100 | 23,13% | 585 € |
| 2 | Mont-Saint-Aignan (Seine-Maritime) | 66/100 | 7,94% | 2 028 € |
| 3 | Mericourt (Pas-de-Calais) | 61/100 | 15,42% | 886 € |
| 4 | Orsay (Essonne) | 60/100 | 5,92% | 3 968 € |
| 5 | Jeumont (Nord) | 59/100 | 20,01% | 655 € |
| 6 | Saint-Andre-les-Vergers (Aube) | 58/100 | 11,36% | 1 479 € |
| 7 | Saint-Martin-d'Heres (Isere) | 58/100 | 7,43% | 2 181 € |
| 8 | Saint-Etienne-du-Rouvray (Seine-Mar.) | 57/100 | 14,57% | 986 € |
| 9 | Brissac Loire Aubance (Maine-et-Loire) | 57/100 | 9,00% | 1 690 € |
| 10 | Valentigney (Doubs) | 57/100 | 12,71% | 948 € |
Mont-Saint-Aignan (score 66) est un excellent exemple : rendement a 7,94%, mais surtout ville universitaire majeure de l'agglomeration de Rouen, avec un tissu economique solide. A l'oppose, Sin-le-Noble offre un rendement exceptionnel mais dans un contexte economique plus fragile.
Les grandes metropoles : ou en sont-elles ?
| Ville | Prix /m² | Loyer /m² | Rendement | Population | Revenu median |
|---|---|---|---|---|---|
| Toulouse | 3 216 € | 13,98 € | 5,22% | 504 078 | 22 140 € |
| Nice | 4 773 € | 20,43 € | 5,14% | 348 085 | 21 570 € |
| Montpellier | 3 321 € | 15,49 € | 5,60% | 302 454 | 19 670 € |
| Bordeaux | 4 286 € | 15,99 € | 4,48% | 261 804 | 24 870 € |
| Lille | 3 782 € | 15,76 € | 5,00% | 236 710 | 20 520 € |
| Toulon | 2 667 € | 14,43 € | 6,49% | 180 452 | 20 960 € |
| Reims | 2 633 € | 13,10 € | 5,97% | 179 380 | 20 210 € |
| Saint-Etienne | 1 227 € | 9,88 € | 9,67% | 172 718 | 19 010 € |
Les pepites :
- Toulon (6,49%) : meilleur rendement des grandes villes, prix encore accessibles, bassin d'emploi militaire et naval stable
- Reims (5,97%) : a 45 min de Paris en TGV, 17,2% d'etudiants, prix moderes
- Saint-Etienne (9,67%) : champion absolu du rendement brut en grande ville, mais attention au contexte economique (chomage 17,9%)
- Montpellier (5,60%) : dynamique demographique exceptionnelle, 27,8% d'etudiants, forte tension locative
Les criteres a verifier avant d'investir
- Taux de chomage : privilegier < 15%. Au-dela, le risque d'impayes et de vacance augmente fortement
- Part etudiante : une ville avec > 15% d'etudiants garantit une demande locative constante en meuble
- Dynamique demographique : eviter les villes en decroissance continue
- Tension locative : rapport entre l'offre et la demande — les villes tendues assurent moins de vacance
- Bassin d'emploi : diversite des employeurs = resilience economique
Notre selection 2026
Pour un investisseur qui cherche le meilleur equilibre entre rendement et securite, voici nos 5 picks :
- Toulon : 6,49% de rendement, bassin d'emploi stable, prix accessibles
- Reims : 5,97%, proximite Paris, ville etudiante
- Saint-Etienne : 9,67%, pour les profils recherchant le cashflow maximum (avec vigilance)
- Montpellier : 5,60%, croissance demographique + etudiants, potentiel de plus-value
- Mont-Saint-Aignan : 7,94%, ville universitaire de Rouen, excellent score global