Le choix du regime fiscal est la decision la plus impactante sur la rentabilite nette de votre investissement. Voici un comparatif detaille avec des exemples chiffres bases sur un cas concret.
Le cas d'etude
Prenons un investissement type :
- Ville : Reims (rendement brut 5,97%)
- Bien : T2 de 45 m² achete 118 485 € (2 633 €/m²)
- Loyer : 590 €/mois (13,10 €/m²)
- Credit : 100 000 € sur 20 ans a 3,5% (mensualite 580 €)
- Charges annuelles : copro 960 € + taxe fonciere 750 € + assurance PNO 150 € = 1 860 €/an
- TMI du proprietaire : 30%
Option 1 : LMNP (Loueur Meuble Non Professionnel)
Micro-BIC
- Recettes : 7 080 €/an
- Abattement 50% : base imposable = 3 540 €
- Impot : 3 540 × (30% + 17,2%) = 1 671 €/an
- Cashflow : 590 - 580 - 80 (copro) - 63 (TF) - 139 (impot) = -272 €/mois
Reel simplifie
- Recettes : 7 080 €
- Charges deductibles : 1 860 € + interets credit ~3 200 € (annee 1) + comptable 500 € = 5 560 €
- Amortissement : bien 118 485 × 85% / 30 = 3 356 € + mobilier 5 000 / 7 = 714 € = 4 070 €
- Resultat fiscal : 7 080 - 5 560 - 4 070 = -2 550 € → 0 € d'impot
- Cashflow : 590 - 580 - 80 - 63 = -133 €/mois (mais 0 impot)
Verdict LMNP
Le reel est quasi toujours superieur au micro-BIC quand vous avez un credit. Economie : 1 671 €/an d'impots soit 139 €/mois.
Option 2 : Location nue
Micro-foncier
- Recettes : 7 080 €/an
- Abattement 30% seulement : base imposable = 4 956 €
- Impot : 4 956 × (30% + 17,2%) = 2 339 €/an
- Cashflow : 590 - 580 - 80 - 63 - 195 (impot) = -328 €/mois
Reel (declaration 2044)
- Recettes : 7 080 €
- Charges deductibles : 1 860 € + interets 3 200 € = 5 060 €
- Pas d'amortissement possible en location nue
- Resultat foncier : 7 080 - 5 060 = 2 020 €
- Impot : 2 020 × (30% + 17,2%) = 953 €/an
- Cashflow : 590 - 580 - 80 - 63 - 79 = -212 €/mois
Avantage de la location nue
Le deficit foncier : si vos charges depassent vos loyers (gros travaux), le deficit est imputable sur votre revenu global jusqu'a 10 700 €/an. Puissant en annee de travaux.
Option 3 : SCI a l'IS
- Recettes : 7 080 €
- Charges deductibles : 1 860 € + interets 3 200 € + comptable 800 € = 5 860 €
- Amortissement : 118 485 × 85% / 30 = 3 356 €/an
- Resultat fiscal : 7 080 - 5 860 - 3 356 = -2 136 € → 0 € d'IS
- Cashflow dans la SCI : 590 - 580 - 80 - 63 - 67 (comptable) = -200 €/mois (mais 0 impot)
Attention a la sortie
En SCI IS, la plus-value a la revente est calculee sur la valeur nette comptable (prix - amortissements cumules). Apres 20 ans d'amortissement, la valeur comptable est tres basse → forte imposition a la revente (25% d'IS + 30% de flat tax sur le dividende). Pas d'abattement pour duree de detention.
Tableau comparatif
| Critere | LMNP Reel | Nu Reel | SCI IS |
|---|---|---|---|
| Impot annuel (annee 1) | 0 € | 953 € | 0 € |
| Amortissement | Oui | Non | Oui |
| Deficit imputable sur revenus | Non (BIC) | Oui (10 700 €) | Non |
| Complexite comptable | Moyenne | Simple | Elevee |
| Cout comptable | 400-600 €/an | 0-200 € | 800-1 500 €/an |
| Plus-value a la revente | Regime des particuliers* | Regime des particuliers | Tres taxee |
| Transmission | Standard | Standard | Parts sociales (souple) |
| Bail minimum | 1 an (9 mois etudiant) | 3 ans | Variable |
* Depuis la loi de finances 2025, les amortissements LMNP sont reintegres dans le calcul de la plus-value.
Quel regime choisir ?
Choisissez le LMNP reel si :
- C'est votre 1er ou 2eme investissement
- Vous investissez en nom propre
- Vous ciblez des petites surfaces en ville etudiante (studios, T2)
- Vous voulez zero impot pendant 10-15 ans
Choisissez la location nue si :
- Vous avez de gros travaux a deduire (deficit foncier)
- Vous ciblez des familles (T3+, bail 3 ans = stabilite)
- Vous ne voulez pas gerer l'ameublement
Choisissez la SCI IS si :
- Vous investissez a plusieurs (associes, couple non marie)
- Vous avez un patrimoine important et une strategie de transmission
- Vous ne prevoyez pas de revendre avant longtemps
- Vous reinvestissez les benefices dans de nouveaux biens
Notre recommandation
Pour 80% des investisseurs debutants, le LMNP au regime reel est optimal. Il combine la simplicite relative, l'amortissement, et une fiscalite quasi nulle pendant des annees. Utilisez notre simulateur pour comparer les 3 regimes avec vos chiffres reels.